Heid Immobilienbewertung Le boom de Dubaï obtient des fissures - Comment les investisseurs reconnaissent si une propriété vaut vraiment leur argent

Pendant des années, il ne semblait y avoir qu'une seule direction sur le marché immobilier à Dubaï: vers le haut. Mais maintenant, les premières fissures du boom se montrent. En août, les prix moyens de l'immobilier résidentiel étaient à nouveau inférieurs au niveau de l'année précédente pour la première fois en cinq ans et demi. Pour les investisseurs, cela change la facture: la hausse des prix ne peut plus dissimuler une entrée trop chère. Cela fait la question de savoir si une propriété en vaut réellement le prix.

Surtout après un long boom, les investisseurs ne devraient pas assimiler le prix d’achat et la valeur réelle de la propriété. Cependant, la question d’un prix d’achat raisonnable n’est pas seulement pertinente à Dubaï. Sur d’autres marchés immobiliers, les investisseurs peuvent également payer cher s’ils confondent les prix de l’offre avec les valeurs immobilières réelles.

Le prix de l'offre en dit encore peu sur la valeur réelle

Un problème fondamental commence par la recherche d'un objet approprié. Si vous souhaitez avoir un aperçu du marché, vous comparez souvent les prix de propriétés similaires sur les portails concernés. Si des appartements comparables y sont proposés pour 500.000 euros, un prix d'achat de cette ampleur apparaît rapidement orienté vers le marché.

Mais ce projet de loi peut être trompeur. Initialement, les prix d'offre ne montrent que le montant que les vendeurs imaginent pour leur propriété. La question de savoir si les acheteurs sont réellement prêts à payer ce prix est sur une autre feuille. Pour l'évaluation de la valeur de la propriété, les prix de vente effectivement atteints sont donc beaucoup plus significatifs.

Surtout dans un marché de longue date, cette différence peut facilement sortir de la vue. Si les vendeurs sont guidés les uns par les autres sur des prix d'offre élevés, l'impression d'un certain niveau de prix se produit rapidement, bien que les montants correspondants ne puissent pas être réalisés dans les transactions réelles.

Ce que les investisseurs reconnaissent un prix d’achat douteux

La prudence devrait d'abord être exercée lorsqu'un prix d'achat élevé est principalement justifié par des prix supposés habituels de mètres carrés. Bien que de telles valeurs permettent une comparaison rapide, elles ne sont pas suffisantes pour une évaluation fiable. Même deux propriétés similaires peuvent valoir la peine d'être différentes entre différentes propriétés en raison de leur emplacement, de leur état et de leur équipement spécifiques.

Même les publicités actuelles ne devraient pas devenir la seule base de la décision d'achat. Ce qui est décisif, ce n’est pas seulement ce que les autres propriétaires exigent pour des propriétés comparables, mais à ce que les prix entraînent réellement des ventes.

En outre, il y a l'état de la propriété. Les dommages, les réparations nécessaires ou un arriéré de maintenance existant peuvent affecter considérablement la valeur. Si de tels facteurs sont cachés lors de l'achat, les investisseurs font face à un double problème: ils peuvent déjà payer trop cher pour la propriété et ensuite investir de l'argent supplémentaire dans la propriété.

La prudence doit également être exercée avec des évaluations en ligne prétendument précises. Les ordinateurs automatisés peuvent fournir une première orientation, mais n'utilisent que des informations limitées. Une évaluation fiable, quant à elle, doit prendre en compte les propriétés de l’objet spécifique et de l’événement d’évaluation respectif.

Après un boom, le prix d’achat devient plus important

De telles erreurs de valorisation ne sont guère perceptibles depuis longtemps, en particulier sur les marchés en forte hausse. Si l’immobilier augmente de valeur année après année, même un prix d’entrée de gamme ambitieux semble moins problématique. L'espoir: Le marché compensera la majoration.

C’est précisément ce calcul qui devient plus risqué dès que la dynamique du marché s’affaiblit. À Dubaï, les données actuelles montrent comment différents segments et emplacements individuels se développent maintenant. Alors que certains sous-marchés restent stables ou continuent de croître, d'autres voient déjà des valeurs en baisse significative. Un boom général dit donc de moins en moins sur la question de savoir si le prix d'un objet spécifique est approprié.

Ceux qui paient plus qu’une propriété en valent vraiment la peine, commencent leur investissement avec un désavantage. Avant qu'une augmentation réelle de la valeur ne se produise, ce trop-payé doit d'abord être compensé. Si l'objet doit être vendu à nouveau plus tôt que prévu ou si les prix se développent plus faibles que prévu, une entrée trop élevée peut être clairement perceptible.

Le bénéfice commence par l’achat

Le développement actuel à Dubaï montre ainsi aux investisseurs une règle fondamentale: un bien attractif n'est pas automatiquement un investissement attractif. Il est également important de savoir quel prix l'acheteur paie pour cela.

Surtout après des années de fortes hausses de prix, les investisseurs ne devraient donc pas croire que le marché corrigera un prix d'entrée trop élevé plus tard. Les prix moyens du mètre carré, les annonces et les augmentations de valeur passée peuvent fournir des conseils, mais ne remplacent pas une évaluation de l'objet spécifique. Toute personne qui examine déjà de manière critique avant l’achat, ce qui justifie en fait le prix requis, réduit le risque de ne pas conclure qu’elle a payé trop cher pour sa propriété jusqu’à des années plus tard.

À propos de Katharina Heid

Katharina Heid est directrice générale de Heid Immobilien GmbH et se spécialise dans les évaluations immobilières. Soutenu par une équipe d'experts nommés et assermentés, elle prépare plus de 6.000 avis d'experts chaque année, y compris des calculs de rentabilité complets. Avec une large clientèle qui comprend les banques, les compagnies d’assurance, les tribunaux, les institutions publiques et les clients privés et commerciaux, l’évaluation fiable et professionnelle de l’immobilier est toujours au centre de l’attention. Pour plus d'informations, veuillez visiter: Heid Immobilienbewertung.

Photo : Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter - Sachverständigen GmbH